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房地产投资规定

2019-12-06 19:07:44来源:励志吧0次阅读

房地产投资规定

集体土地征用管理

根据国家法律规定,中华人民共和国的土地实行公有制,包括全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式,即国有土地和集体土地。境外投资者依据投资计划部门、外经贸部门以及城市规划管理部门等的批准文件,需要在集体土地地上进行开发建设的,应依法办理集体土地征用手续。

集体土地征用,是指因开发建设需要,经国家(政策)批准,将集体土地转为国有建设用地,并对土地的原所有者和使用者给予合理补偿和安置的行为。

集体土地征用,耕地2亩以下、非耕地10亩以下的,可以向用地所在地区县房屋土地管理部门申请办理征地手续;耕地2亩以上、非耕地10亩以上的,应向北京市房屋土地管理局申请办理征地手续。

集体土地征用,征地者需支付土地补偿费、农业人口安置补偿费、超转人员生活补偿费、地上附着物和青苗补偿费、新菜地和基本粮田开发基金、耕地占用税、防洪费等有关费用。

为了保护和合理利用土地资源、对集体土地征用实行严格的审批制度,征地行为的合法性,以有批准权的人民的批准文件为依据。

国有土地有偿使用管理

根据法律规定,国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度,境外投资者在北京投资应依法有偿使用土地。

1.对于进行房地产项目投资和进入国家批准设立的各类开发区的投资者,可通过拍卖、招标、协议等出让方式从国家取得土地使用权。土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定期限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让必须由房屋土地管理部门与用地者签订书面合同,用地者在法律和合同条款允许范围内,对取得的土地使用权拥有转让、出租、抵押等权利。根据土地用途的不同

,土地使用权出让的最高年限从40年到70年不等。用地者应支付的土地出让金(地价款)的标准,一般先委托在北京地区具有土地出让价格评估资质的评估机构评估,然后报房屋土地管理部门(市房地局或区县房地局)审定。  在城近效8个区所有项目用地和远郊10个区县用地10亩以上的项目用地,应向北京市房屋土地管理局申请办理土地使用权的出让手续;远郊10个区县且地10亩以下的项目用地可向当地区县房屋土地管理部门申办土地使用权出让手续。

境外投资者投资北京的房地产项目,应与在北京地区拥有房地产开发经营权的投资者组建合营企业,并报市计委和市外经贸委等有关主管部门批准;以独资方式投资房地产的,由市审核后,报国务院审批。

2.除以上方式取得土地使用权外,境外投资者亦可通过依法每年缴纳外商投资企业土地使用费方式取得土地使用权,该种土地使用权允许自用,不允许转让、出租、抵押等。土地使用年限一般为外商投资企业的合营年限,但最长不超过同类用途土地的最高出让年限。土地使用费是指外商投资企业在投资经营期内向地方缴纳的用地费,不包括征地、拆迁、基

础设施建设等费用;其标准因地区位置和土地用途的差异,从1—150元人民币/平方米年不等。上述用地方式,只适用于生产性行业利用中方原有生产场地的合营企业用地、种植业用地、养殖业用地和批准的其他用地

合营企业中方为中央、部队在京单位及市属企业、其他经济组织的,以及外商独资企业,应向市房地局申请办理用地手续;区县属企业、其他经济组织与外商兴办的企业,向用地所在区县房地局申请办理用地手续;上述两类单位共同与外商兴办企业的,按认缴出资额大的中方单位性质确定办理用地手续的主管部门。

城市房屋拆迁管理

境外投资者,投资项目用地范围内存在需要拆迁的房屋和需要对原土地使用者是行补偿安置的,在实施拆迁、安置、补偿前,必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案,向房屋土地管理部门申请办理城市房屋拆迁许可手续,领取拆迁许可证实施拆迁。

城近郊8个区的投资项目,其拆迁申请应向拆除房屋所在区县地局提出并提交有关材料,由区县房地局初审通过的,上报市房地局审批。

远郊10个区县的房屋拆迁的许可手续,由被拆迁房屋所在区县房地局直接办理,并颁发《房屋拆迁许可证》。

项目用地跨区县的房屋拆迁许可手续,一般由市房屋土地管理局办理审批手续,或由市局指定区县房地局负责办理。

商品房预(销)售管理

外商投资企业预、销售在京开发的房地产时,必须向北京市房屋土地管理局申领《外销商品房预售许可证》或《外销商品房销售许可证》,经批准并领取许可证后,可以向国内外的企业、其他经济组织或个人出售、出租其房地产,但向国内(台湾、香港、澳门地区除外)个人出售的,必须经市人民批准。房地产售价和租金标准,由开商自行确定;出售出租房地产的交易行为,可在国内、外进行,在国外进行的应适用中国法律。

外商投资企业预、销售在京开发的房地产时,买卖双方应签订由市房地局统一印制的《北京市外销商品房预售契约》或《外销商品房买卖契约》;预售契约签订后30日内,需到市房地局办理预购、预售登记手续;房屋交用30日内,买卖双方应持预售契约或外销商品房买卖契约及其他有关材料,到市房地局办理预售契约转让登记手续。

房地产权属登记管理

根据法律规定,国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。外商投资企业以出让或其他合法方式取得土地使用权,在依法取得土地上合法建设的房屋,以及外商投资企业购买的房屋,应依法向北京市房屋土地管理局或区县房屋土地管理部门提出权属登记申请,领取国有土地使用证和房屋所有权证。

外商投资企业或境外投资者拥有的房地产转让或变更的,应及时向市房地局申请变更登记,经核实批准后,对原有的产权证书进行更换或更改。

房地产抵押管理

根据法律规定,外商可以将其合法的房地产以房地产抵押的方式进行融资或为他人提供债权担保。

房地产抵押,是指抵押人(债务人或第三人)以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人(债权人)提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依照法律规定以抵押五折价或者以拍卖变卖该抵押物的价款优先受偿;但设定房地产抵押权的土地使用权是以划拔方式取得的,依法拍卖该房地产后,拍卖所得用于土地使用权出让金的余款,抵押权人方可优先受偿。

以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押;以出让方式取得的国有土地使用权抵押,应将该国有土地上的房屋同时抵押,但抵押后新增建筑物除外;乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。

房地产抵押、应凭土地使用证书、房屋所有权证书办理,且应以书面形式抵押合同,并应到市房地局办理抵押物登记

,抵押合同自抵押登记之日起生效。

房屋租赁管理

为了保护出租人和承租人的合法权益,市房地局依法逐步加强房屋租赁管理。外商以出租方式经营其拥有的房屋的,应依法向市房地局申领房屋租赁证,在与承租人签订租赁契约后,应及时到房地局办理登记手续;外商承租房屋的,应先得到市公安部门的批准,方能签订房屋租赁契约,并应及时到市房地局办理租赁登记备案手续。

外商来京可以采取:

合资等形式,通过竞买、投标或协议方式,有偿取得北京市城镇国有土地的使用权。土地使用权期限,根据其用途最短为40年,最长为70年。

鼓励外商在城内危旧房改造区进行开发建设。外商可以开发建设住宅、工业厂房和商业、旅游娱乐等设施,并利用开发的房地产业进行经营及其他经济活动。

外商投资企业可以向境内外的企业、其他组织或个人出售、出租其开发的房地产。

外商可以向境外的银行或其他金融机构抵押其拥有的房屋和土地使用权。

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